Ошибка 1. Смешение в одной кампании намерений «купить» и «почитать»
Симптомы: высокий CTR, лидов мало; в CRM много «хотел узнать цену».
Почему: информационные и транзакционные запросы триггерят разные ожидания.
Как чинить:
- Разделить кампании: поиск‑покупка vs поиск‑инфо vs РСЯ‑прогрев.
- Для инфо‑трафика — микроконверсии (скролл, калькулятор ипотеки, просмотр планировок), а не «заявка или смерть».
Метрики: CR→лид в «покупка»-поиске ≥ 3–7%; время на странице у «инфо» ≥ 60–90 сек.
Ошибка 2. «Дырявая» семантика и минус-слова по остаточному принципу
Симптомы: всплески кликов по «аренде», «вторичке», ремонт/дизайн.
Как чинить:
- Еженедельный минусинг + отчёт по поисковым фразам.
- Отдельная РСЯ для ремонтов (если нужно догревать) без пересечения с воронкой «купить новостройку».
Метрики: доля нерелевантных показов/кликов < 5–10% от трафика.
Ошибка 3. Неправильная гео-настройка (широкий регион при локальном ЖК)
Симптомы: клики из соседних регионов, звонки «а у вас есть в моём городе?».
Как чинить:
- Гео до районов/радиусов, тест «метро/топонимы» в ключах и креативах.
- Разные лендинги под локации: «15 минут от {{метро}}», «школа в 300 м» — повышает релевантность.
Метрики: % лидов из целевого гео ≥ 85–90%.
Ошибка 4. РСЯ без частотных ограничений и чистки площадок
Симптомы: высокие показы, много медийного мусора, «баннерная слепота».
Как чинить:
- Каппинг по пользователю (например, 5–10 показов/день в прогреве, 2–3 в ретаргете high‑intent).
- Еженедельный отчёт «Площадки‑паразиты» → в исключения.
- Динамические баннеры по фиду корпусов/планировок.
Метрики: View‑through assisted → рост доли «зрелых» лидов в ретаргет‑цепочке.
Ошибка 5. Свалка в структуре: бренд, конкуренты, ретаргет, поиск — всё вместе
Симптомы: каннибализация бренда, оптимизация «в никуда», отчёты нечитаемы.
Как чинить:
- Отдельные кампании: Brand, Generic High‑Intent, Geo+Attr, Competitors, РСЯ‑прогрев, Retarget Stages.
- Разная оптимизация и ставки под каждую.
Метрики: прозрачный отчёт по вкладу каждой кампании в бронь/сделку, а не просто в клики.
Ошибка 6. Нет сквозной аналитики: оптимизация по CTR вместо CPL/CAC
Симптомы: «дёшево по клику», «дорого по заявке/сделке», вал звонков «не туда».
Как чинить:
- Обязательные цели: отправка формы, клик «показать телефон», звонок (call‑tracking), мессенджеры, просмотр планировки, расчёт ипотеки.
- Прокид в CRM: utm, yclid, campaign/adgroup/keyword, ID объявления.
- Оптимизация не по CTR/кликам, а по стоимости уникальной заявки и стоимости брони/сделки.
Метрики: CAC по корпусу/планировке в бенчмарке и динамика MoM.
Ошибка 7. Ремаркетинг «для галочки»
Симптомы: бьют всем одним креативом, частота зашкаливает, выгорание.
Как чинить:
- Лестница сегментов:
- Просмотр 1–2 планировок → креатив с «похожими».
- Калькулятор ипотеки → ставка/ежемес. платёж.
- Оставил контакт, не дозвонились → «короткий слот показа», «покажем сегодня до 20:00».
- Учитывать срок сдачи/этаж/тип планировки в фидах динамических баннеров.
Метрики: CR ретаргета → лид 6–15%, нормализованный частотный индекс.
Чек-лист на 15 минут (с приоритетом влияния на деньги)
- Разнести кампании по намерениям и каналам (Brand / High‑Intent / Geo+Attr / Competitors / РСЯ‑прогрев / Retarget).
- Минус‑слова: аренда, вторичка, ремонт, посуточно, хостел, обучение и т. п. — обновление каждую неделю.
- Гео поменять на район/радиус, креативы и тексты — под локальные триггеры.
- Включить каппинг и чистку площадок в РСЯ.
- Включить call‑tracking и оффлайн‑конверсии, прокинуть UTM/yclid в CRM.
- Завести сегменты ретаргета по этапам (view → calc → lead → no answer) с разными офферами.
- Отчитываться не CTR/клики, а CPL, доля «зрелых» лидов, стоимость брони/сделки.
FAQ
Почему много кликов и мало лидов?
Смешаны намерения и «дырявая» семантика. Разнесите кампании, введите минус‑слова, добавьте микроконверсии для инфо‑трафика.
Как понять, что РСЯ сливает бюджет?
Нет каппинга и чистки площадок, высокий охват без роста ретаргет‑CR, площадки‑«паразиты» в отчётах.
Какие обязательные цели ставить?
Заявка, звонок (call‑tracking), «показать телефон», калькулятор ипотеки, просмотр планировки, клики в мессенджеры.
Что важнее — CTR или стоимость брони?
Стоимость брони/сделки. CTR — вспомогательная метрика.
